Çevrimdışı
Dubleks dairelerin terasları ve teraslarla ilgili yaşanan mağduriyetler alt katın su alması ve ya teras eklenti sinden geçen pimajlardan dolayı tıkanıklıkların olması kaçınılmaz sorunlar arasında. Peki ayrı girişi olan yani sadece bağımsız bölüm içerisinden kapısı olan teras eklentileri apartmanın ortak alanı mıdır? gibi soruları da gündeme getirmektedir. Mimari projede çatı piyesi olan dairelerdeki terasta yaşanan sorunlar ortak alan olarak değerlendirilemez ve bu teraslarda yaşanan genellikle alt kata su alma sorunu tamamen üst daireyi ilgilendiren bir olaydır. Burada yapılacak bakım onarımlar için apartman yönetiminden her hangi bir talepte bulunulamaz apartman yönetiminin yapması gereken bir durum değildir. Tamamen teras dublekse sahip dairenin karşılaması gerekmektedir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinin C bendinde geçen; Genel dam terasları ifadesi ortak alan olarak açıklanmıştır. Türk Dil Kurumuna ait Türkçe sözlüğünde Genel kelimesinin açıklaması bir şeye bir kimseye özgü olmayan umumi olarak yazmaktadır. Dolayısı ile terasa girmek için mimari projede kapı yapılmışsa ortak alandır kapı ya da geçit yapılmamışsa yada daire içerisinden dubleks daireye ait ise ortak alan değildir. Çekme katın olduğu kat çatı katı değildir çatı değildir son katın üzerinde bulunan bağımsız bir bölümdür çatı katına tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti tapusu alınamaz. 4. maddeyi okursanız çekme kat ifadesi yoktur buradaki yasada çekme katın bulunmadığı binalardan söz edilmektedir buna da Genel Dam Terası denir, isteselerdi sadece teras yazarlardı o zaman dubleks dairelerin terasları aynı nedenle ortak alan içine girerdi. Çekme katların yapılma nedeni daha fazla kat müsadesi alamayan müteahhitler para kazanmak için çatı ile son kat arasına çekme kat ya da son kata bağlı dubleks bir daire yaparak belediye imar planına aykırı hareket etmemiş oluyor iskan alabiliyorlar belediyeler zaman içerisinde bu planları değiştiriyorlar kat izni verebiliyorlar o zamanda çekme kat sahipleri isterlerse dairelerinin önündeki terası kapatarak dairelerini genişletebiliyor. Belediyeden yapı kullanma izni (İSKAN) çıkartabiliyorlar komşuların muvafakati ve çoğunluğa göre yapılsa da yasa değiştiği için o katın sahibine bu hak veriliyor. Burada önemli olan binayı yapan müteahhit'in çizdirdiği onaylı mimari projedir bununla birlikte kendisi tarafından hazırlanmış yönetim planını tapuya tescil ettirmesidir bu ikisi çekme katın önündeki terasın ortak alan olup olmadığını gösterir, arsa payı konusuna gelince bina inşaatını bitiren mal sahibi arsa paylarını dairelerin varsa dükkanların konum büyüklük maddi değer manzara gibi ölçülere göre pay eder bu paylaştırmanın sadece büyüklüğe göre yapılması haksız bir paylaştırma olurdu. 634 sayılı yasanın 3. maddesinde bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri oranında arsa payı kurulur yazılmış sadece büyüklük denilmemiştir arsa payı verilirken konumada önem verildiği buradan anlaşılıyor metre kare hesabı yapılırken tapuda yazılı olan evin metre karesi sadece kapalı alanlar için geçerlidir teras ve balkonlar metre kare olarak yazılmaz balkonların metre karesinin tapuda ya da iskanda yazılmamış olması oraları ortak alan yapmaz. Yargıtay kararı ile ilgili olarak Konuyla ilgili Yargıtay kararları mevcut fakat yinede Anayasa mahkemesine gidilmesi gerekir. Kanun açık orada çekme kattan bahsedilmiyor yargıtayın yasayı yanlış yorumlamış olduğu kanaatindeyim.
Ayrıca yine bir Yargıtay kararında şöyle geçmektedir;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararı aşağıda yazıldır. ( Y.H.G.K)2.6.1967 742/1 -233
Bu gibi kısmi dam teraslarının çatı katı sahiplerine tahsisi mümkündür .Bu takdirde çatı katında bulunan bağımsız bölümün planında
(KMK mad.12 ) kısmi dam terasları gösterilmelidir.
Planda, çatı katının önündeki teras çatı katının teşkil eden bağımsız bölümün (dairenin) kapsamı içinde gözüküyorsa çatı katının maliki terasında maliki olacak
ve terastan yalnızca kendisi faydalanacaktır. Buna karşılık planda çatı katının önündeki teras açıkça ortak yer gösterilmişse, bu teras çatı katı sahibinin müstakil mülkiyetine konu teşkil etmiyecek,
bütün kat malikleri terasa müşterek mülkiyet hükümlerine göre sahip olacaklar ve faydalanacaklardır.(KMK mad.12)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'da konuya değinen 2.6.1965 tarihli 233 sayılı kararında akit tablosundaki açıklamalara
tapu idaresindeki onanmış planda göz önünde tutularak bir anlam verilmelidir, aynı neticeye varmış bu karara göre ortasında kat bulunan teras kural olarak, binanın merdivenleri,giriş yeri,kalorifer dairesi gibi ortaklaşa kullanılan yerlerden sayılmaz.
Ayrıca yine bir Yargıtay kararında şöyle geçmektedir;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararı aşağıda yazıldır. ( Y.H.G.K)2.6.1967 742/1 -233
Bu gibi kısmi dam teraslarının çatı katı sahiplerine tahsisi mümkündür .Bu takdirde çatı katında bulunan bağımsız bölümün planında
(KMK mad.12 ) kısmi dam terasları gösterilmelidir.
Planda, çatı katının önündeki teras çatı katının teşkil eden bağımsız bölümün (dairenin) kapsamı içinde gözüküyorsa çatı katının maliki terasında maliki olacak
ve terastan yalnızca kendisi faydalanacaktır. Buna karşılık planda çatı katının önündeki teras açıkça ortak yer gösterilmişse, bu teras çatı katı sahibinin müstakil mülkiyetine konu teşkil etmiyecek,
bütün kat malikleri terasa müşterek mülkiyet hükümlerine göre sahip olacaklar ve faydalanacaklardır.(KMK mad.12)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'da konuya değinen 2.6.1965 tarihli 233 sayılı kararında akit tablosundaki açıklamalara
tapu idaresindeki onanmış planda göz önünde tutularak bir anlam verilmelidir, aynı neticeye varmış bu karara göre ortasında kat bulunan teras kural olarak, binanın merdivenleri,giriş yeri,kalorifer dairesi gibi ortaklaşa kullanılan yerlerden sayılmaz.