Çevrimdışı
KAT MÜLKİYETİ TAPUSU NASIL ALINIR
Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuyu almak için tapu kütüğünde gerçekleştirilen bir işlem gerekmektedir. Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde Tapunun Cinsi kısmı Arsa olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, bu kısım Arsa yerine Bina olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için ilgili belediyenin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.
MÜTEAHHİT İSKAN İŞLEMLERİNİ BİTİRİYOR İSE KAT MALİKLERİNİN BİR ŞEY YAPMASINA GEREK KALMIYOR
Kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalardır. Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmanın yapması gerekiyor. Müteahhit faaliyet gösteren binalarda oturan Kat maliklerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen kat maliklerine kalıyor. Mağdur duruma düşen Kat malikleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda kalıyor. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da dışarıdan profesyonel apartman yönetimleri aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.
MÜTEAHHİT KAÇTIYSA KAT MALİKLERİ NE YAPMALI
1) İskan ruhsatı var fakat ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmem ise
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları Profesyonel apartman yöneticilerine bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde tapunun cinsi kısmını arsa'dan bina'ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.
2) Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhit'e ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya Profesyonel Apartman Yöneticilerini yetkilendirecek. Ancak Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek diye bir durum söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.
3) Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...
NEDEN KAT MÜLKİYETİ TAPUSU İSTENİLİYOR
Müteahhitler inşaata başlamadan önce arsadan yararlanma hakkı'nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...
MÜTEAHHİT PROJEYİ BİREBİR YAPMADIĞI İÇİN İSKAN RUHSATI ALINMIYORSA
Kat mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.
Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuyu almak için tapu kütüğünde gerçekleştirilen bir işlem gerekmektedir. Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde Tapunun Cinsi kısmı Arsa olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, bu kısım Arsa yerine Bina olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için ilgili belediyenin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.
MÜTEAHHİT İSKAN İŞLEMLERİNİ BİTİRİYOR İSE KAT MALİKLERİNİN BİR ŞEY YAPMASINA GEREK KALMIYOR
Kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalardır. Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmanın yapması gerekiyor. Müteahhit faaliyet gösteren binalarda oturan Kat maliklerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen kat maliklerine kalıyor. Mağdur duruma düşen Kat malikleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda kalıyor. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da dışarıdan profesyonel apartman yönetimleri aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.
MÜTEAHHİT KAÇTIYSA KAT MALİKLERİ NE YAPMALI
1) İskan ruhsatı var fakat ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmem ise
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları Profesyonel apartman yöneticilerine bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde tapunun cinsi kısmını arsa'dan bina'ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.
2) Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhit'e ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya Profesyonel Apartman Yöneticilerini yetkilendirecek. Ancak Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek diye bir durum söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.
3) Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...
NEDEN KAT MÜLKİYETİ TAPUSU İSTENİLİYOR
Müteahhitler inşaata başlamadan önce arsadan yararlanma hakkı'nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...
MÜTEAHHİT PROJEYİ BİREBİR YAPMADIĞI İÇİN İSKAN RUHSATI ALINMIYORSA
Kat mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.